Уважаемые коллеги!
Жилищный кодекс, наделяя собственников помещений многоквартирного дома правом общей долевой собственности на общедомовое имущество, одновременно вменяет им в обязанность надлежаще содержать эту общую долевую собственность путем своевременного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организации, товариществу собственников жилья или иной жилищной организации, обслуживающей многоквартирный дом.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Органом, уполномоченным устанавливать плату за содержание и ремонт жилого помещения, является общее собрание собственников жилых помещений, которое на основании актов осмотра дома и предложений управляющей организации вначале должно определиться с перечнем и объемами работ в своем доме, а потом, основываясь на калькуляциях, сметах управляющей организации, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения как удельный ежемесячный платеж с каждого квадратного метра всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, не являющихся общедомовым имуществом.
Администрация города в этом случае может выступать исключительно в качестве третейского судьи – независимого оценщика утвержденного общим собранием перечня работ, если имеется соответствующее обращение собрания собственников, согласованное с управляющей или обслуживающей организацией.
Кроме того, администрация города по закону устанавливает индивидуальные размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения для всех многоквартирных домов, выставляемых на конкурс по выбору управляющей организации. Это новостройки и те дома, которые в обычном порядке не реализовали свои права по выбору способа управления. В 2012 году индивидуальные размеры платы установлены таким образом по 158 домам. В 2013 году ожидается не менее 200 домов, по которым будет проведена такая же процедура.
Сейчас в городе около 300 многоквартирных домов с индивидуальными размерами платы и имеется тенденция к увеличению их количества.
Следует обратить внимание, что размер платы по дому, выставленному на конкурс, в случае, если ни одна управляющая организация им не заинтересуется, на следующий конкурс увеличивается на 10%, при этом количество таких итераций не ограничивается. По некоторым домам, от которых отказалась 1 городская управляющая компания, конкурсный размер платы в настоящее время уже приближается к 25-30 рублям за квадратный метр, что в 4 – 5 раз выше, чем было до конкурса. Однако ни одна из управляющих организаций города до сих пор такие дома брать на обслуживание не желает. По-видимому, собственникам помещений этих домов следует собраться и самостоятельно определиться со способом управления, чтобы избежать угрозы получения в будущем тысячерублевых квитанций.
И наконец, пока еще бОльшая часть многоквартирных домов оплачивает содержание и ремонт общедомового имущества в размерах, устанавливаемых администрацией города в централизованном порядке. Регулярно администрация города Орла во исполнение своих полномочий, установленных Жилищным кодексом, принимает постановления о плате за помещение, устанавливающие размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения для следующих категорий:
– нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, а также по договорам найма жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда;
– собственников жилых помещений, которые не определились со способом управление или не реализовали его;
– собственников жилых помещений, которые, определившись со способом управления, не определились с размерами платы.
Размеры платы дифференцируются по видам работ, которые в зависимости от степени благоустройства дома необходимы для содержания общего имущества.
При расчете размеров платы учитываются ориентировочные данные по 1278 многоквартирным домам города с площадью жилых и нежилых помещений в 3,7 млн. кв. метров, в которых проживает 167 тыс. человек.
По этим домам обсчитывается примерный объем работ. В частности, предполагается ежегодно ремонтировать 11 тыс. кв. метров мягкой кровли, 3 тыс. кв. метров шиферной кровли, 20 километров межпанельных швов, 16,5 тыс. квадратных метров фасадов, 450 дверей в подъезды и 370 дверей мусорокамер. В расчет берется ежегодный ремонт 18 километров труб, замена 11 тысяч вентилей и задвижек, ремонт 20 тыс. квадратных метров асфальтового покрытия, окраска 400 контейнеров, ремонт 640 подъездов преимущественно 3-5 этажных домов и так далее.
Эти объемы работ осмечивались на основании утвержденных территориальных единичных расценок (ТЕРов) и рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда с дальнейшим приведением полученных результатов к средневзвешенным величинам.
В соответствии с соглашением о социальном партнерстве, заключенным трехсторонней комиссией по регулированию социально-трудовых отношений, заработная плата рабочих первого разряда не может быть установлена ниже прожиточного минимума. Поэтому в расчетах принималась ставка работника первого разряда на уровне прожиточного минимума с корректировкой на прогнозируемую инфляцию и с учетом удержаний налога на доходы физических лиц из начисленной зарплаты. Тарифные разряды рабочих приняты в соответствии с Единым тарифно-квалификационным справочником.
При расчете расходов на материалы применен индекс-дефлятор промышленного производства.
Помимо традиционных индексаций при расчете платы за содаржание и ремонт жилого помещения произведены следующие новшества:
- Выведена в отдельную строку плата за управление многоквартирными домами в размере 1,04 руб. на 1 квадратный метр в месяц, в том числе 10 коп. – содержание паспортной службы.
- Из размера платы за уборку придомовой территории выделена плата за уборку контейнерных площадок в размере 16 коп.
- Значительно – на 50 коп. (до 1,20 руб.) увеличена плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов, включая сбор и вывоз крупногабаритного мусора.
- Произведен пересчет платы за захоронение ТБО на 1 квадратный метр помещений с тем, чтобы появилась возможность его включения в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения.
- Выделена группа домов, находящихся на гарантийном обслуживании – новостроек и домов, прошедших капитальный ремонт (до 5 лет), по которым отчисления на текущий ремонт конструктивных элементов и оборудования либо многократно снижены, либо вообще обнулены.
- С помощью системы коэффициентов произведена дифференциация домов по срокам эксплуатации, прошедшим с даты строительства или с даты проведения последнего капитального ремонта. Значительно повышаются затраты на текущий ремонт конструктивных элементов для домов старше 55 лет.
- Кроме того, затраты на ремонт конструктивных элементов увеличиваются для домов со стенами, выполненными не из кирпича или железобетона. То есть – для деревянных домов, шлакоблочных или шлаконасыпных.
- Впервые введены дополнительно строчки, тарифицирующие содержание внутридомовых рециркуляционных насосов горячего водоснабжения, пожарно-охранных сигнализаций, систем автоматизированного учета электроэнергии (АСКУЭ).
Примечательно, что невключение в постановление платежей на содержание АКСУЭ признано прокуратурой Советского района нарушением действующего законодательства с вынесением соответствующего представления, требующего в том числе привлечь виновных к ответственности.
В соответствии с Положением «О регулировании органами местного самоуправления города Орла цен, тарифов…», принятым решением орловского Городского Совета от 26.10.2006 № 8/132-ГС, указанные размеры платы направляются в Городской Совет для согласования.
Первая версия размеров платы была направлена в Горсовет в мае 2012 года. В соответствии с решением комитета по экономической политике, ЖКХ и развитию предпринимательства Городского Совета от 20 июня 2012 года, рекомендациями Общественного совета по проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства и Согласительной комиссии при Городском Совете, администрация города направила в Горсовет для согласования уточненную редакцию размеров платы в июне 2012 года. В прошлом году в Городской Совет еще неоднократно направлялись предложения осуществить в установленном порядке процедуру согласования размеров платы, однако по непонятным причинам представительный орган отказывается рассматривать этот вопрос на своем заседании.
Сейчас будет направлен очередной вариант.
Таким образом, в многоквартирных домах, имеющих все виды благоустройств, кроме лифта, мусоропровода и сетей ГВС, максимальный рост размеров платы за содержание и ремонт жилья при неизменном наборе услуг составит 25,3% для домов со сроком эксплуатации от 30 до 55 лет.
В многоквартирных домах, имеющих все виды благоустройств, включая лифт, мусоропровод и сети ГВС, максимальный рост размеров платы за содержание и ремонт жилья при неизменном наборе услуг составит 16,4% для домов со сроком эксплуатации от 30 до 55 лет и 14,1% для домов со сроком эксплуатации от 5 до 30 лет соответственно.
Предполагаемое увеличение платы за содержание и ремонт жилого помещения для двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м, расположенной в полностью благоустроенном жилом доме со сроком эксплуатации с даты последнего капитального ремонта от 30 до 55 лет с учетом предлагаемых изменений и при неизменном наборе услуг составит 642,60 руб. в месяц, что на 90,72 руб. больше нынешнего уровня.
Для двухкомнатной квартиры площадью 40 кв.м, расположенной в неблагоустроенном многоквартирном доме со сроком эксплуатации более 55 лет с учетом предлагаемых изменений и при неизменном наборе услуг составит 383,20 руб. в месяц, что на 81,60 руб. больше нынешнего уровня.
По некоторым категориям многоквартирных домов предусматривается уменьшение размеров платы. Так жители трехкомнатных квартир площадью
65 кв.м, расположенных в многоквартирных домах со сроком эксплуатации до 5 лет, имеющих все виды благоустройства, включая лифт и мусоропровод, будут платить с учетом предлагаемых изменений и при неизменном наборе услуг 616,20 руб. в месяц, что на 48,10 руб. (7,2%) меньше нынешнего уровня.
Предполагаемый средний по всему жилому фонду рост размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения составит 19%.
Следует отметить, что предельные индексы максимально допустимого изменения размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения с
13 августа 2010 года отменены.
Ожидаемое увеличение размеров заработной платы основных рабочих жилищных организаций составит 11,4%.
Базовую ставку платы за пользование жилым помещением (платы за наем) предлагается установить в размере 0,90 руб. за 1 кв. м общей площади. Это в три раза больше существующей, что позволит увеличить объем таких платежей до 30-35 млн. руб. в год. Плата за наем поступает в бюджет города и по определению должна расходоваться на мероприятия по капитальному ремонту и восстановлению муниципального жилищного фонда.
При этом максимальный размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для 3-комнатной квартиры общей площадью 64 кв.м, расположенной в многоквартирном доме в центре города, составит 230,40 руб. в месяц, что приблизительно в 50 раз ниже рыночной стоимости коммерческого найма аналогичного жилья.
Детальный анализ касательно динамики предлагаемых изменений размеров платы и сводная информация по аналогичным размерам платы в других городах ЦФО, приведены в пояснительной записке, прилагаемой к очередному проекту постановления.
Спасибо за внимание.
А.С. Тиунов
