Уважаемые читатели, здесь выкладывается комментарий Андрея Тиунова. Пока можно ознакомиться с тарифами на текущий ремонт и содержание, которые будут предложены на согласование горсовету. Обсуждение приветствуется.
Собственно комментарий.
Администрация города Орла подготовила новый проект постановления «О плате за жилое помещение», в котором предлагается в очередной раз скорректировать размеры такой платы.
Здесь я попробую объяснить, почему необходимы такие корректировки, и каким образом производится расчет.
Начну с банального.
Как известно нам из Жилищного кодекса Российской Федерации всем собственникам квартир вместе с этими самыми заветными квадратными метрами жилья совместно принадлежит также все то, что в состав квартиры не входит, но, вместе с тем, является неотделимой составляющей этой вашей скромной многоквартирной обители: конструктивные элементы (фундамент, стены, крыша, лестницы, перекрытия и т.п.), внутридомовые коммунальные сети (электропроводка, водопровод, канализация, газораспределительные сети, сети отопления), общие помещения (подъезды, тамбуры, подвалы, чердаки, лифтовые шахты, мусороприемные камеры и т.п.), прочее внутридомовое оборудование (лифты, крышные котельные, внутридомовые повысительные (подкачивающие) насосы, внутридомовые бойлерные и т.д.), участок земли, на котором расположен дом, и дворовая территория, элементы озеленения и благоустройства, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания данного дома (деревья, кустарники, газоны, асфальтовое покрытие, детские и спортивные площадки с оборудованием, скамейки, цветники, ковровыбивалки и т.п.).
Все это богатство по закону неотделимо от вашей квартиры и находится в вашей долевой собственности, которая исчисляется исходя из площади принадлежащего вам жилья.
Бремя расходов на содержание этой собственности несут все сособственники многоквартирного дома путем своевременного и полного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая, несмотря на название, предназначается исключительно для поддержания в надлежащем состоянии общедомового имущества.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. То есть размер платы не может быть произвольным, а должен быть достаточным для оплаты необходимого объема работ, обеспечивающего, согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме:
– соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
– доступность пользования помещениями, а также земельным участком;
– постоянную готовность инженерных коммуникаций и общедомового оборудования для предоставления коммунальных услуг;
– поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией;
– соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Содержание общего имущества включает в себя:
– осмотры общего имущества;
– поддержание в помещениях общего пользования необходимую температуру и влажность;
– уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка;
– сбор и вывоз бытовых отходов;
– меры пожарной безопасности;
– содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;
– текущий ремонт;
– подготовку к сезонной эксплуатации
– проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
– обеспечение установки и надлежащей эксплуатации общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов.
Законодательством установлен достаточно подробный и регламентированный перечень действий и работ, которые необходимо выполнять в составе содержания общедомового имущества.
К примеру, осмотры общего имущества должны проводиться уполномоченными и компетентными лицами, а их результаты обязательно оформляются письменными актами, входящими в состав технической документации на многоквартирный дом.
Акты осмотра, в частности, являются основанием для выработки управляющей организацией предложений о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов, неисправностей, повреждений. Свои предложения о перечне, объемах и качестве услуг по надлежащему содержанию каждого многоквартирного дома с учетом его индивидуальных особенностей управляющая организация обязана довести до сведения собственников дома.
А собственники дома с учетом предложений управляющей организации обязаны на своем общем собрании сформировать и утвердить перечень услуг и работ по содержанию общедомового имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования, то есть – размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
То есть размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по каждому многоквартирному дому должен устанавливаться решением общего собрания на основании утвержденного этим же общим собранием перечня и объемов выполняемых работ и услуг и с учетом предложений управляющей организации.
Следовательно, сами собственники, регулярно собираясь, не только вправе, но и обязаны устанавливать себе размер платы. Управляющая организация обязана также регулярно отчитываться перед собственниками о проделанной работе за отчетный период и давать свои предложения по их видам, объемам и ценам на следующий срок. Таким образом, обеспечивается баланс прав и обязанностей основных участников таких жилищных правоотношений.
И только в том случае, если собственники помещений и управляющая организация, определившись с перечнем и объемами работ, не достигли согласия по их стоимости, собственники по согласованию с управляющей организацией вправе обратиться в орган местного самоуправления для разрешения этого противоречия. В этом случае орган местного самоуправления – администрация города Орла, выступая как независимый арбитр, обязана произвести расчет стоимости утвержденных собранием работ и услуг и, разделив ее на площадь помещений дома и на количество месяцев, получить размер платы для конкретного дома, который после утверждения становится обязательным для всех участников правоотношений.
В аналогичном порядке рассчитывается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения при выборе собственниками многоквартирного дома непосредственного способа управления. В этом случае вместо согласия управляющей организации необходимо предъявить в администрацию города оферты (договоры) обслуживающих организаций на выполнение утвержденных общим собранием работ.
Рассматриваемая ситуация не относится к случаю, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в документации при конкурсном выборе управляющей организации для собственников, не реализовавших способ управления. В этом случае перечень и объемы работ должны определяться по результатам осмотра, проводимого органом местного самоуправления или нанимаемой им организацией. Впрочем, принципы расчетов и здесь остаются прежними.
Таким образом, действующее законодательство в вопросе установления размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения отводит органам местного самоуправления как публичной власти не обязательную, факультативную роль независимого ценового арбитра, вступающего во взаимоотношения с жилищными организациями и гражданами только при наличии обращений от них. В этом случае муниципалитет оказывает заявителям муниципальную услугу, осмечивая и калькулируя утвержденные ими работы.
Однако, муниципальное образование, действуя через доверенных лиц, вправе и обязано осуществлять свои полномочия собственника жилых помещений муниципального жилищного фонда (неприватизированных квартир) и в таком качестве участвовать в общих собраниях, в том числе принимать решения по утверждению перечней необходимых работ и установлению размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, Жилищный кодекс наделяет полномочиями органы местного самоуправления на установление размеров платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Очевидно, что размер платы для нанимателей не может быть выше, чем установленный собственниками, но, с другой стороны, он может быть ниже. И в этом случае собственник помещения (наймодатель) должен оплатить управляющей организации разницу.
Это пока только теория. Как происходит на практике, расскажу завтра.
