В последнее время «коммуналку» в Орле снова трясет. В системе управления многоэтажными домами возможны перемены. Самое время вспомнить идею реформирования ЖКХ, предложенную в Орловском городском Совете народных депутатов
МОДЕЛЬ ДЕПУТАТА ПЕТРОВА
Разработчик идеи — депутат по 25-му округу Анатолий Петров. В ее основе — наделение ЖЭУ полной самостоятельностью в распоряжении деньгами, которые жители платят за ремонт и содержание общего имущества.
— Я считаю, что ЖЭУ не должны быть лишь подрядчиками, выполняющими работы, которые «заказывает» им управляющая организация, — говорит Анатолий Николаевич. — Работники ЖЭУ, много лет обслуживая закрепленный за ними жилой фонд (а это, как правило, не больше 50-60 домов), досконально знают проблемы каждой многоэтажки. И могут с точностью до задвижки в подвале определять «болевые точки» дома, на которые в первоочередном порядке требуются средства. Тогда и аварийные ситуации будут предотвращены, и жалобы жителей. Но для того, чтобы иметь свободу маневра, ЖЭУ должны сами собирать платежи с населения.
Примеры именно такой системы организации техобслуживания многоэтажек в Орле имеются. В городе работают около десятка самостоятельных компаний, которые сами себе и заказчики, и подрядчики. В том числе, кстати, и несколько ТСЖ. И что-то не слышно, чтобы там жильцы были чем-то недовольны.
А вот в большинстве городских ЖЭУ пока все наоборот. Жильцы платят за содержание и ремонт общего имущества своей управляющей организации, которая должна бы аккумулировать у себя все заявки и направлять ЖЭУ, как подрядчикам, деньги на выполнение работ. Однако далеко не все орловцы перестроились и поняли разницу. Многие по-прежнему идут со своими бедами в ЖЭУ. И там у них заявки принимают. А выполнить не могут. Ведь поскольку управляющая организация об этих заявках не знает, она и не финансирует работы. Замкнутый круг. И масса претензий.
Хотя там, где управляющая компания работает со своими ЖЭУ в тесной связке (как ЗАО ЖРЭУ№2 и МУП ЖРЭП (З)), народ тоже не ропщет.
СЕКРЕТ УСПЕХА В ОТСУТСТВИИ ПОСРЕДНИКОВ
— И все-таки я убежден, что между жильцами и коммунальщиками не должно быть лишних звеньев, — стоит на своем Анатолий Петров. — Не следует недооценивать руководителей ЖЭУ: многие из них вполне способны не только освоить деньги на замену труб или покраску подъезда, но и разобраться в экономике. Тем более, что практически все директора ЖЭУ работают не первый день и многие «выросли» из мастеров и инженеров. Городские власти и чиновники, отвечающие за коммунальную сферу, прекрасно знают, кто из них «потянет» функции управления домами, а какое ЖЭУ лучше укрепить более грамотным человеком.
По мнению Петрова, получив статус управляющей организации, ЖЭУ будут уполномочены сами заключать договоры с собственниками на обслуживание жилья, открывать в банке отдельные счета на каждый дом, отслеживать поступление и расходование средств, которые платят жильцы, а также выполнять работы по содержанию жилья. А самое главное — ЖЭУ будут напрямую работать с населением, отчитываясь за свою работу и за движение средств на счете дома непосредственно перед жильцами.
Некоторое время назад об идее Анатолия Петрова много рассказывали газеты. Но поскольку она существовала лишь в теории, о ее эффективности можно было делать только умозрительные выводы. Но теперь читатели «Недели в Орле» могут лично убедиться в ее жизнеспособности на примере ЖЭУ №7. Оставаясь подрядным подразделением МУП ЖРЭП (З), оно получило право самостоятельно распоряжаться почти всеми средствами, уплаченными жильцами за ремонт и содержание общего имущества.
По словам Анатолия Петрова, его избиратели из домов, которые обслуживает это ЖЭУ, к нему за помощью не обращаются. А это верный признак хорошей работы коммунальщиков.
КАК В ЖЭУ №7 РАСПОРЯЖАЮТСЯ ДЕНЬГАМИ ЖИЛЬЦОВ
Самое поразительное — при том, что ЖЭУ №7 живет практически по постулатам новаторской теории Анатолия Петрова, повседневная работа коммунальщиков почти не изменилась с дореформенных времен.
— Мы являемся сервисной компанией МУП ЖРЭП (Заказчик), — рассказывает главный инженер ЖЭУ Татьяна БУБЕНЦОВА. — Но на нашем участке так сложилось еще с советских времен, что жители, чуть что, бегут к нам. Я в этом ЖЭУ работаю 30 лет, каждую задвижку на всех 70 домах помню. Поэтому, если возникает какая-то проблема, мы тут на месте быстро ориентируемся и сами принимаем меры. Вышестоящее руководство дает нам возможность самостоятельно распоряжаться 70% средств, собранных с жителей по строчке «ремонт и содержание общего имущества».
— Это сильное ЖЭУ, в котором работают ответственные люди, знающие свое дело, — комментирует генеральный директор МУП ЖРЭП (З) Владимир СОЛОМАТИН. — Тут не ждут «накачки сверху», сами видят проблемы и понимают важность профилактических работ. Это позволяет избегать многих аварийных ситуаций и вызывает доверие у жильцов.
Подавляющее большинство заявок жителей поступают непосредственно в ЖЭУ — письменно или устно — и сразу включаются в план работы.
— У нас нет необходимости передавать заявки в управляющую организацию, — говорит Татьяна Николаевна. — Ведь их все равно нам выполнять.
ПРОСТАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
Стоимость ежемесячного договора между МУП ЖРЭП (З) и ЖЭУ №7 — 715 тысяч рублей. Это около 70% от начислений, выставляемых жителям.
Еще 10 процентов начислений «уходит» на управленческие функции в МУП ЖРЭП (З), а около 20 — на оплату работы сторонних подрядчиков (обслуживание лифтов и вывоз мусора).
Из 715 тысяч рублей, которые ЖЭУ получает в свое распоряжение, 450 тысяч идет на техобслуживание и санитарное состояние домов. То есть на рутинную ежедневную работу 65 специалистов — слесарей, дворников, мусоропроводчиков, маляров и т.д. Иными словами, на зарплату людям, которые обеспечивают нормальное функционирование 70 жилых домов, большинство из которых — «хрущевки» в возрасте 40-50 лет. Собрать заявки, раздать наряды работникам, подкрутить, подстучать, заменить, подмести дворы, подготовить мусорные контейнеры к вывозу — вот что это за работа. Средняя зарплата по ЖЭУ получается 7 тысяч рублей. Немного, зато без задержек. В наше время это тоже много значит.
Еще 265 тысяч ЖЭУ использует на проведение более масштабных работ: ремонт кровли, замену труб розлива, электропроводки, покраску подъездов. План текущего ремонта составляется исходя из данных профилактических осмотров домов, которые проводятся дважды в год — весной и осенью. Во время этих обходов выясняется, где прохудились панельные швы, где проржавели трубопроводы, где пора сделать косметический ремонт. Что «громче просит», то выполняется в первую очередь.
КАК ЖЭУ СТАТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ
По словам руководителя МУП ЖРЭП (З), ЖЭУ №7 находится на середине пути к самостоятельности.
— Здесь грамотно ведется работа по расходованию средств жителей, по обслуживанию домов и по планированию работ, — говорит Соломатин. — Но для того, чтобы развивать процесс управления домами, чтобы жилфонд не просто поддерживался в нормальном состоянии, а обновлялся и модернизировался, должны произойти изменения в сознании — и у руководства ЖЭУ, и у рядовых сотрудников, и у жильцов.
Пока уровень самосознания собственников еще очень низок. Они платят по квитанции 300-400 рублей за техобслуживание и довольствуются тем, что у них есть свет, вода, тепло, и с крыши не течет. А между тем они могут сами повысить комфортность проживания в доме. И программа проведения капремонтов это убедительно доказывает.
— У нас на Авиационной, 2, идет капитальный ремонт, — подтверждает главный инженер ЖЭУ. — Но это кооперативный дом, там жильцы понимают, что это их собственность, и очень быстро сорганизовались, дали согласие оплатить свою долю — 5 процентов. А жителей Авиационной, 6, я в прошлом году не смогла убедить. Люди не договорились. А теперь, видя, что происходит у соседей, сами за мной ходят: мол, что нужно сделать, чтобы тоже попасть в программу.
Но большинство граждан, особенно пожилых, все-таки продолжают верить, что государство должно им все и бесплатно. Увы, это не так.
— Когда в ЖЭУ поймут, что ЖКХ — это не просто работа, а бизнес, требующий больших вложений, планирования и маркетинговых знаний, тогда можно будет говорить о переходе к полной самостоятельности, — говорит Соломатин. — Вопрос в другом: хотят ли ЖЭУ этого? И если нет, может, не стоит настаивать?
— Я считаю, что модель взаимоотношений между МУП ЖРЭП (З) и ЖЭУ№7, когда есть головной орган, ориентирующийся в рынке услуг ЖКХ, и есть исполнитель, действующий свободно в рамках своих полномочий, тоже вполне эффективна. И ее тоже можно развивать.
Вера КОТОВА
