У горожан есть возможность сделать это по всем правилам. Читателей ОрелГрада консультирует общественный руководитель городской “Школы домкомов” Рафаил Исламгазин.
Согласно пункту 9.3 договора управления, договор считается расторгнутым по инициативе любой из сторон через три месяца с момента направления другой стороне письменного уведомления.
То есть, если собственники не инициируют прекращение договора управления или его изменение, то существующее положение, когда нет ни работы ни денег, продлевается еще на пять лет. С учетом того, что до вынесения решения о прекращении договора управления необходимо подготовить и провести общее собрание, нужно уже сейчас начинать готовить этот процесс.
В данной ситуации у собственников имеются четыре варианта действий. Рассмотрим их все.
1. Не предпринимать никаких действий.
В этом случае существующий договор управления продляется автоматически на тех же условиях, т.е. на 5 лет. В течение этого срока собственники будут добросовестно оплачивать содержание и ремонт общего имущества по тарифам, установленным органом местного самоуправления, но не увидят ни работы, ни денег, ни отчетов о работе управляющей организации.
Достоинством этого варианта является то, что собственникам не требуется трепать свои нервы и доказывать управляющим организациям, что именно собственники определяют отношения между многоквартирным домом и управляющей организацией.
2. Если деятельность управляющей организации в основном удовлетворяет требования собственников, продлить договор управления на условиях, принятых общим собранием.
Если собственники решили оставить прежнюю управляющую организацию, но изменить текст договора, необходимо провести общее собрание с повесткой дня о продлении договора управления на условиях, определенных общим собранием
На общем собрании собственникам нужно определиться с текстом договора или с протоколом разногласий.
В настоящее время существует очень хороший, добротный текст договора управления, рекомендованный Орловским городским советом народных депутатов. Управляющие организации об этом договоре знают, но не хотят его принимать, т.к. там подробно прописана ответственность управляющей организации и прав собственников.
Существует договор управления, рекомендованный Министерством регионально развития трехлетней давности. Многоквартирные дома, которые избирали в качестве управляющей организации МУП ЖРЭП (заказчик) также разрабатывали и согласовывали с новой управляющей организацией свои тексты договоров управления. При желании есть из чего выбрать.
В том случае, когда собственников в основном удовлетворяет существующий текст договора управления, но возникает желание внести в него косметические поправки, автор статьи готов предоставить вариант протокола разногласий.
Нужно быть готовым к тому, что управляющая организация без восторга воспримет такую инициативу собственников и под любым предлогом откажется пересматривать договор управления или вносить в него поправки. В этом случае собственники вправе ставить вопрос о прекращении договора управления и о смене управляющей организации.
3. Не продлевать договор управления с данной управляющей организацией, а найти другую.
Когда не удается найти взаимопонимания с управляющей организацией по тексту договора управления и по другим проблемам, возникает вопрос о смене управляющей организации
В городе Орле работают около трех десятков управляющих организаций. Большинство из них относятся к системе Первой городской управляющей компании. Это – ООО ЖЭУ и номерные управляющие организации ЗАО ЖРЭУ. Перечень управляющих организаций можно получить в отделе ЖКХ и на сайте городской администрации.
Обычно поиск новой управляющей организации начинается с опроса знакомых и родственников. Целесообразно услышать отзывы жителей о работе той или иной управляющей организации.
После предварительного выбора управляющей организации необходимо встретиться с руководителем новой управляющей организации и договориться по следующим вопросам:
а) получить договор управления, изучить его и разработать протокол разногласий;
б) совместно с новой управляющей организацией согласовать договор управления;
в) потребовать от управляющей организации предложения по перечню работ и размеру платы по содержанию и ремонту общего имущества;
г) выработать с управляющей организацией согласованный перечень работ и размер платы по содержанию и ремонту общего имущества;
д) разработать материалы для голосования, которые будут выноситься на общее собрание (тексты уведомления, приглашение в городскую администрацию об участи в голосовании в качестве собственника муниципального жилья, бюллетени для голосования – решения собственников жилья);
е) согласовать с новой управляющей организацией вопрос о размножении материалов для голосования;
ж) провести собрание в очной или заочной форме, составить протокол собрания, представить протокол в новую, прежнюю управляющие организации и в орган местного самоуправления.
Если новая управляющая организация вас услышала и готова к сотрудничеству, можно выбирать эту организацию. На каком-то этапе (разработка договора управления, размера платы и перечня работ) могут возникнуть непреодолимые разногласия с новой управляющей организацией. В этом случае следует искать другую управляющую организацию. Если с самого начала работы вас не услышали в управляющей организации, плодотворной работы с ней не получится.
В настоящее время городская администрация создает в городе Орле управляющие организации с участием муниципального предприятия МУП ЖРЭП (заказчик). В каждом административном районе предполагается создать такие организации. Я рекомендовал бы собственникам жилья выбирать в качества управляющих организаций именно эти организации.
4. Сменить форму управления на ТСЖ.
Но это тема отдельного разговора, в данной статье она не рассматривается.
В процессе продления или перезаключения договора управления рекомендуется обратиться за помощью и содействием к главе администрации города Орла или своего района. Орган местного самоуправления, как собственник муниципального (не приватизированного) жилья всегда поддержит инициативу жителей.
Для представления интересов собственников помещений рекомендую избрать в многоквартирном доме, лицо, уполномоченное собственниками помещений, представлять интересы собственников в органах местного самоуправления, в общественных организациях, в управляющих организациях. Таким органом (лицом) может быть домовый комитет, совет собственников многоквартирного дома или собственник – физическое лицо. Пока в доме не будет управляемости никаких проблем решить невозможно.
Подготовил председатель домового комитета Р.Л. Исламгазин
Тел. 953 818 41 95
ПРИМЕР ПРОТОКОЛА РАЗНОГЛАСИЙ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Руководителю управляющей организации (указать какой).
От (фамилия, имя, отчество собственника жилья)
Почтовый адрес.
Телефон собственника.
ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ
Текст договора, который управляющая организация предлагает собственникам жилья противоречит в некоторых положениях федеральным и муниципальным нормативно-правовым актам:
1. Часть 1. Содержание «коммунальные услуги» не соответствует части 4 статьи 154 ЖК.
2. В нарушение пунктов 1,4 части 3 статьи 162 ЖК РФ в предлагаемом договоре отсутствуют разделы «состав общего имущества многоквартирного дома» и «порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязанностей по договору управления».
3. Раздел 4.1 договора «Обязанности УО» не соответствует разделу 1У «Права и обязанности исполнителя» постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и разделу 16 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года №354.
4. Раздел 6 «Ответственность сторон» предусматривает штрафные санкции по отношению к собственнику, но не подразумевает финансовой ответственности УО в соответствии со статьей 28 закона «О защите прав потребителей».
5. Пункт 6.11. снимает всякую ответственность с УО за ненадлежащее техническое обслуживание многоквартирного дома. В соответствии с этим пунктом УО может ничего не делать в течение срока договора и затем заявить, что истек нормативный срок эксплуатации и отказаться от технического обслуживания, при этом не несет никакой ответственности. Такая же безответственность подтверждается в пункте б) 9.1.1
6. Пункт 7.3 ограничивает права граждан на защиту своих прав и свобод предусмотренных Конституцией РФ.
7. В пункте 4.1.8. не указаны телефоны диспетчерской службы, нигде в договоре не указаны телефоны УО. Это противоречит закону «О защите прав потребителей».
8. В пункте 6.9 после слов нормативные акты местного самоуправления вставить слова «и федеральными нормативно-правовыми актами».
9. В соответствии с постановлением администрации г. Орла №3040 и №2328 дезинфекция и дератизация включены в перечень обязательных работ, а в тексте договора дезинфекция мусоропровода оказалась включенной сразу в оба приложения №2 и №3, поэтому не ясно будет ли эта работа выполняться за счет оплаты по договору или за дополнительную плату.
10. В соответствии с пунктом 4.1.7 договора управляющая организация выступает агентом собственников при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. Это положение на практике приводит к тому, что никто не несет ответственности за ненадлежащее выполнение услуг. Данное положение договора противоречит пункту 3.2.3 методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК от 2.04 2004 года утвержденной Госстроем РФ. В этом пункте говориться: «Управляющая организация на основании и в соответствии с договорами с подрядными организациями-исполнителями контролирует и обеспечивает соблюдение последними установленных органами местного самоуправления стандартов и нормативов условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг; отвечает перед потребителем за полноту, своевременность и качество услуг исполнителя, за возможные последствия нарушений стандартов и нормативов; информирует потребителя о порядке предоставления ЖКУ; контролирует соблюдение потребителями правил пользования жилыми помещениями; обеспечивает своевременность и полную оплату услуг потребителями; регулирует размеры платежей в сторону их уменьшения при нарушении исполнителем услуг параметров качества, установленных в данном муниципальном образовании».
11. В договоре отсутствует положение цена договора и порядок изменения цены договора.
12. В договор необходимо внести следующие положения:
а) УО обязана вести учет жалоб и заявлений собственников;
б) разработать и включить в договор порядок приема работ, выполняемых УО;
в) на каждый многоквартирный дом открыть лицевой счет, договор дополнить положением о порядке ведения индивидуального лицевого счета на каждый многоквартирный дом;
г) определить роль УО при предъявлении претензий в случае предоставления ресурсоснабжающими организациями услуг ненадлежащего качества;
д) при прекращении договора УО обязуется привести в надлежащий порядок все технические системы;
е) по истечении срока договора УО передает дом новой УО по акту технического состояния.
ж) на основании приложений №2 и №3 УО разрабатывает конкретный перечень работ на каждый дом, который согласовывается с представителем собственника.
з) договор заключается на срок в один год:
и) определить порядок оформления актов о ненадлежащем выполнении условий договора и порядок оформления актов при уклонении управляющей организации от участия в комиссии по составлению акта;
к) утвердить форму отчета управляющей организации о выполнении условий договора, рекомендованную Орловским городским Советом народных депутатов.
В соответствии со статьей 16 закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Предлагаю создать согласительную комиссию в составе собственников жилья и представителей управляющей организации для выработки взаимоприемлемого текста договора. В противном случае я отказываюсь подписывать договор, который противоречит целому раду федеральных нормативно-правовых актов.
Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам ничтожна.
Собственник
подпись
Дата
